Así será la nueva Ley de Alquileres en España

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ha anunciado que la intención del Gobierno de España es la de regular la Ley de la Vivienda a nivel estatal, teniendo previsto que se apruebe en el Consejo de Ministros en el próximo mes de febrero del año 2021.

Con la nueva Ley de Alquileres, las Comunidades Autónomas podrían proceder a la regulación del precio de los alquileres privados. El objetivo de esta nueva normativa es la de que se reduzcan los precios, tanto en los contratos actuales como en los nuevos que se firmen. De esta forma, tanto los ayuntamientos como las comunidades autónomas podrían fijar un índice de referencia para los precios del alquiler. Así pues, se busca evitar que no sean abusivos.

Esta normativa relativa al alquiler de la vivienda en España supondrá el adoptar una nueva Ley Estatal de Vivienda, con un mayor grado de intervención pública, sobre todo en comparación con el resto del continente. Esto puede suponer grandes cambios en el mercado, ya que ampliará las medidas que ya se adoptaron con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

El Decreto-ley 7/2019

El Decreto Ley 7/2019 modifica la Ley de alquiler de la vivienda en diferentes aspectos, como:

• Cambios con respecto a la prórroga del alquiler, modificándose la duración del contrato de alquiler. De esta forma se busca otorgar al arrendatario una prórroga obligatoria de hasta cinco años cuando el arrendador o el propietario sea una persona física. Este plazo se amplia en aquellos casos en los que el propietario sea una sociedad o una empresa hasta los siete años.
• Otra de las novedades consiste en las actuaciones en caso de desahucio. Estas deben llevarse a cabo en coordinación con los servicios sociales de cada comunidad o municipio. De esta forma se trata de proteger a aquellas personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad y que tienen riesgo de exclusión social. Con esta ley se puede detener el desahucio durante un plazo de un mes, siempre y cuando el arrendatario sea una persona física.
• Cuando el titular de un contrato de alquiler sea una persona física y fallezca, el arrendamiento se subrogará de forma obligatoria entre el resto de inquilinos, siempre y cuando se trate de personas vulnerables. Como tales se entienden a los menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
• En el caso de los alquileres turísticos, estos se encuentran fuera de esta ley de alquiler de vivienda estatal. Por esta razón, la regulación de los mismos se encuentra delegado a cada una de las Comunidades Autónomas. En este caso, las comunidades de propietarios podrán limitar el uso de este tipo de viviendas; y también establecerá una cuota de pago de gastos comunes que se incrementa hasta un porcentaje de entorno a 20% más.
• Mientras estén vigentes los contratos, la subida del precio del alquiler no podrá ser superior al Índice de Precios al Consumo (IPC).
• La fianza que el arrendatario debe abonar al arrendador no puede superar el importe correspondiente a 2 meses.  No obstante, existe una excepción con aquellos contratos de alquiler que sean de larga duración.
• Si un contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, quién compre la vivienda que tenga el contrato de alquiler, tiene la obligación de respetar el contrato que se haya acordado con el inquilino.
• Si un arrendador es una persona jurídica, ya sea una empresa o una sociedad, los gastos correspondientes a la formalización del contrato de alquiler, gestión inmobiliaria o asesoría, tendrán que correr siempre a su cargo.
• Los ayuntamientos tienen la posibilidad de fijar una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI sobre las viviendas que se encuentran sujetas a un alquiler con un precio limitado.

Las novedades de la Nueva Ley de Vivienda

Con el objetivo de que las Comunidades Autónomas tengan la capacidad de poder incentivar sus políticas de alquiler viviendas, se llevará a cabo la creación de un índice de referencia a nivel estatal sobre el alquiler de viviendas en España.

Al crear este índice de referencia, las comunidades autónomas podrán determinar y delimitar las zonas urbanas que consideran que es un «mercado tensionado». Con este concepto se refiere a aquellas zonas en las que el precio del alquiler de la vivienda es abusivo objetivamente si se compara con lo marcado por el índice. Esto se basará en criterios técnicos y tendrá un carácter siempre temporal.

Cuando una zona quede marcada dentro de este concepto, se podrá establecer en dicha zona diferentes mecanismos para lograr una eventual bajada de los precios. Esta medida se podrá aplicar tanto a los contratos nuevos que se formalicen como a los suscritos con anterioridad.

Para evitar que se puedan producir incrementos tachados de abusivos en los precios de alquiler de viviendas, los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas podrán tomar como referencia el precio de alquiler del contrato de arrendamiento anterior, y en virtud del mismo determinar el precio de alquiler.

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