Muchas personas esperan ansiosos por recibir la nueva vivienda de obra nueva que han adquirido, esperando que pueda cumplir con las expectativas y que no presente ningún tipo de problema. Al tratarse de una nueva construcción, pocos imaginan que pueda llegar a contar con algunos problemas inesperados que pueden llegar a arruinar la experiencia inicial.
En algunos casos, se presentan defectos en viviendas de obra nueva que no se habían detectado o que aparecen tras algún tiempo después de ocuparla, algo con lo que pocos cuentan. Sin embargo, en el caso de que te encuentres en esta situación, debes saber que existe la posibilidad de efectuar una reclamación por los defectos en vivienda de obra nueva, reclamando al constructor o promotor por la reparación del daño o defecto que presente el inmueble.
En este sentido, es importante conocer que en torno al 60% de las reclamaciones que se realizan en este sentido tienen que ver con defectos que afectan a la habitabilidad o estanqueidad, y que habitualmente tienen que ver con humedades en cubiertas y garajes. Tras ellas se encuentran, con un 30% los daños producidos por una mala terminación de las obras, sobre todo en lo que respecta al alicatado de cocinas y baños. El 10% restante representa las reclamaciones por vicios ruinógenos, que se manifiestan en la aparición de grietas en la fachada y similares.
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Normativa y plazos de garantía de los defectos constructivos
La normativa que se encarga de regular los defectos constructivos es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta se aplica a los edificios de nueva construcción o aquellos ya existentes con licencias que se solicitan a partir del 6 de mayo de 2000, fecha en la que entró en vigor esta ley en la cual figuran diferentes tipos de defectos que se pueden reclamar, así como los plazos de garantía para poder interponer las reclamaciones.
En este sentido, hay que tener en cuenta algunos aspectos:
- Las comunidades de propietarios cuentan con un plazo máximo de 10 años; para poder efectuar las reclamaciones sobre daños materiales ocasionados en el edificio por vicios que puedan afectar a los soportes; las vigas; los forjados; la cimentación,;los muros de carga u otros elementos estructurales.
- Si los daños afectan a instalaciones que afectan al incumplimiento de los requisitos de la habitabilidad. En este caso se reduce el plazo disponible a un plazo de 3 años.
- Además, hay que tener en cuenta que para elementos de acabado o terminación de las obras; tan solo se puede reclamar en el año siguiente a la recepción de la vivienda.
Los agentes involucrados en el proceso constructivo se encuentran obligados por ley a responder a estos defectos. Para ello deben disponer de un Seguro de Responsabilidad Decenal, es decir, de hasta una década desde que se efectúa la entrega de la vivienda a su nuevo propietario.
Por este motivo se recomienda llevar a cabo las reclamaciones que correspondan a los agentes, promotora, arquitecto, constructora…, tratando de evitar que se interrumpan los plazos de prescripción.
¿Qué pasos se deben seguir para poder llevar a cabo la reclamación?
Antes de iniciar cualquier tipo de procedimiento en este sentido, lo más aconsejable es ponerse en manos de un profesional cualificado para que efectúe un informe técnico o lleve a cabo el correspondiente dictamen pericial para poder así determinar el origen de los daños, especialmente cuando esto viene dado por problemas de grietas en la vivienda.
Antes de iniciar una reclamación por la vía judicial, es fundamental requerir a la promotora o constructora la reparación de los defectos. Para ello se les hará llegar un burofax, dándole así la posibilidad de subsanar los defectos antes de continuar con el proceso legal para poder reclamar lo mismo. En el caso de que esta no atienda al requerimiento realizado o no surta efecto; la comunidad de propietarios podrá optar por iniciar la reclamación judicial.
Para que la comunidad pueda presentar una demanda por defectos de construcción; ya sea por elementos privativos o comunes, es necesario que se llegue a adoptar un acuerdo. Al ser un acto administrativo, en este caso tan solo es necesario que exista una mayoría simple.
Independientemente de la acción que ejecute la comunidad en conjunto, hay que ser consciente de que cada propietario puede hacer una reclamación individual por los daños que han afectado a sus elementos privativos.
De esta forma, los pasos a seguir son los siguientes:
- Encuadrar los daños en uno de los tres grupos que hemos mencionado en cuanto a los tipos de daños a llevar a cabo.
- Comprobar si te encuentras en plazo para poder realizar la reclamación.
- Solicitar los servicios de un profesional que realice el correspondiente informe y pueda determinar quién es el responsable del problema que tiene la vivienda.
- Posteriormente, se debe solicitar a la promotora o constructora mediante burofax que repare los defectos. Si no hay respuesta o solución, es necesario presentar la reclamación por escrito de forma fehaciente junto al informe.
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