El contrato de arras es un pacto a través del cual comprador y vendedor, en el terreno privado, llegan a un acuerdo para la compraventa de una propiedad. Es un tema que a menudo suscita muchas dudas con respecto a su funcionamiento y en qué consiste exactamente, por lo que en este artículo vamos a solucionar cualquier tipo de dudas con respecto al mismo.
En este artículo encontrarás:
Qué es y para qué sirve el contrato de arras
El contrato de arras es, como ya hemos mencionado, un pacto entre comprador y vendedor para acordar la compraventa de una propiedad. Con la firma del mismo se dan una serie de premisas, que son la de que el comprador se guarda un derecho de compra sobre el bien a cambio de un monto económico determinado, mientras que el vendedor se compromete a la cesión del bien en los términos acordados.
De esta manera, a través de este documento, las dos partes implicadas sellan un convenio para la compraventa del bien, de manera que el vendedor se compromete a su traspaso mientras que el comprador se obliga a pagar el valor fijado de acuerdo a las circunstancias indicadas. De esta manera, se trata de una especie de transcripción.
Desde ese momento se fijan los términos a través de los cuales los dos interesados sellan su compromiso de compra o venta de una propiedad, fijándose penalizaciones o sanciones para la parte que se eche atrás en el caso de que finalmente no se lleve a cabo el acto de compraventa.
Información contenida en el contrato de arras
Un contrato de arras se trata de un precontrato y en muchas ocasiones se piensa que no tiene un carácter definitivo, si bien se trata de un gran error no considerarlo de esta manera, y es que tiene una gran importancia, ya que en el mismo están fijados los términos de la futura operación.
Por este motivo, el contrato de arras debe contar con la siguiente información en todos los casos:
- Datos personales de ambos interesados
- Una descripción detallada del inmueble con su correspondiente identificación.
- El precio final del proceso de compraventa así como el método de pago que se utilizará para llevar a cabo la operación de compraventa.
- Deberá fijarse la cuantía del dinero de la señal o anticipo, que en este caso será descontado del precio final estipulado para la compra del bien.
- Se deberá establecer la fecha límite para la formalización del contrato de compraventa.
- Se indicará el compromiso de firmar el contrato a través de una escritura pública.
- La distribución de los posibles gastos de la compraventa también deberán estar fijadas en el contrato de arras.
- Deberá aparecer las penalizaciones que se decidan en el caso de que finalmente una de las dos partes implicadas se eche hacia atrás en el proceso de compraventa.
- Tendrá que figurar la firma de las dos partes, la del comprador y vendedor.
Por otro lado, cabe tener en cuenta queque en el caso de que el comprador o vendedor del bien sea un matrimonio en régimen de gananciales, será válido con la firma de uno de los miembros de la pareja. Sin embargo, en el régimen de separación de bienes o una pareja que no ha contraído matrimonio, tendrá que figurar la firma de ambos.
Tipos de arras
Uno de los aspectos a tener en cuenta a la hora de firmar el acuerdo es la regulación del tratamiento legal de las cantidades a cuenta. De acuerdo al Tribunal Supremo se admiten tres tipos de arras en función del objetivo del acuerdo. Cada una de ellos tiene sus propias consecuencias jurídicas en particular y se deben expresar de manera clara en el contrato. En caso contrario se establecerán unas arras confirmatorias de manera predeterminada.
Los tipos de arras son los siguientes:
Arras confirmatorias
El objetivo de las arras confirmatorias es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa, las cuáles suponen un anticipo del precio total, y con una primera entrega está fijado el primer plazo del precio al que deben continuar el resto.
En el caso de que haya un incumplimiento del compromiso, ambas partes no podrán rescindir el contrato, sino que habrá que proceder a atenerse a las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
De esta manera la parte afectada tendrá que exigir que se cumpla el acuerdo o la resolución de la obligación. El infractor tendrá que resarcir los daños y abonar los intereses.
Arras penales
En lo que respecta a las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato y no son un anticipo del precio de la compraventa. En este caso la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiente si no se hubiese pactado otra cosa. El no cumplimiento hará que el comprador pierda total o parcialmente las arras, mientras que el vendedor tendría que devolverlas más la cantidad que figure en el contrato. No existe una cantidad fijada con respecto a las arras penales.
Arras penitenciales o de desistimiento
Son las que permiten a ambas partes desistir del cumplimiento de compraventa. De esta manera, ambas partes tienen esta posibilidad.
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