La simulación de arrendamientos de temporada para ocultar arrendamientos de vivienda habitual.
Una práctica más o menos habitual que ha adquirido mayor importancia en los últimos años, a consecuencia de la importancia que ha adquirido el mercado de alquiler, es la simulación de contratos de arrendamiento de temporada que ocultan el arrendamiento de la vivienda habitual del inquilino. Es una forma que tienen algunos arrendadores de aprovechar un resquicio legal que les permite fortalecer su posición con respecto al arrendatario.
La formación del contrato de arrendamiento de temporada ocultando el alquiler de la vivienda habitual está cada vez más extendida, tratándose en su mayoría pisos situados en zonas privilegiadas de las grandes ciudades con una valoración al alza.
En este artículo encontrarás:
¿En qué se diferencia el arrendamiento de temporada y el de vivienda?
Lo primero que tenemos que tenemos que tener en cuenta es el hecho de que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) distingue entre:
- Arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda.
- Arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda.
El arrendamiento de temporada está previsto expresamente en el artículo 3.2 de la LAU, siendo considerado como arrendamiento para uso distinto de vivienda. El inquilino cuenta con un domicilio habitual distinto. La finalidad de este tipo de alquiler es la necesidad de atender una necesidad de residencia temporal, como puede ser aquella que tenga su origen en motivos de trabajo o estudios.
Se diferencia del arrendamiento de vivienda en que éste está llamado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del arrendatario, estando definido en el artículo 2 y regulado más en profundidad en el título II de la Ley.
La distinción es relevante ya que, al estar destinados a satisfacer necesidades distintas, su régimen jurídico es muy diferente. El inquilino, en el arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda goza de una mayor protección que en el arrendamiento de temporada. No hay que perder de vista que, con carácter general, los preceptos que protegen al inquilino son normas de derecho imperativo («ius congens»), por lo prevalecerán aunque el contrato disponga lo contrario.
Es por ello que enmascarar el arrendamiento del domicilio habitual bajo esta institución es una práctica que no se ajusta a Derecho, ya que su finalidad es burlar la aplicación de los derechos que la propia Ley prevé para el arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué se persigue con esta simulación?
La principal finalidad que se persigue es fortalecer la figura del arrendador, negando el acceso al inquilino a los derechos que corresponden al alquiler de vivienda habitual. Las principales consecuencias que esto acarrea son:
1º. Se elude el plazo mínimo de duración previsto para el arrendamiento de vivienda.
El artículo 9 de la LAU dispone que el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda será de tres años. El pasado mes de diciembre de 2019, dicho plazo fue aumentado a cinco o siete años, en función de la naturaleza del arrendador, pero finalmente se descartó la convalidación del Real Decreto-ley, por lo que solo será aplicable a los arrendamientos suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.
En caso de que se pacte una duración menor, el inquilino tiene derecho a exigir la prórroga forzosa del contrato hasta cumplir dicho plazo mínimo. Durante toda la vigencia del contrato, se habrá de respetar la renta pactada en el mismo, con las actualizaciones anuales que, en su caso, se hubieren pactado.
Para el contrato de arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda no se establece plazo mínimo. De este modo, transcurrida la duración pactada en el contrato de temporada, podrá instar el arrendatario la negociación del nuevo clausulado, fundamentalmente dirigida a la revisión del precio establecido, o bien descartar la renovación.
Esto suele permitir al arrendador que, ante la subida sin precedentes del precio del alquiler que se ha vivido, pueda actualizar la renta sin necesidad de esperar los tres años de duración mínima para el alquiler de vivienda.
2º. Permite al arrendador pedir una fianza mayor.
El artículo 36 de la LAU se refiere a la exigibilidad de fianza por parte del arrendador a la celebración del contrato.
Establece una importante diferencia en su cuantía según la modalidad de arrendamiento que se esté suscribiendo. En relación al alquiler de inmuebles para uso de vivienda dispone la obligatoriedad de abonar una mensualidad como fianza. No obstante, pueden darse casos en que, según las circunstancias, pueda exigirse una suma mayor.
En cuanto al alquiler para uso distinto de vivienda, el mismo artículo cifra la fianza a depositar por el arrendador en el importe de dos mensualidades. El arrendatario devendrá entonces obligado a depositar una fianza que duplica la otra modalidad de alquiler.
¿Qué dice la jurisprudencia sobre esta simulación?
Los Juzgados y Tribunales ya se han pronunciado reiteradamente sobre este tipo de simulaciones. La jurisprudencia entiende que la celebración de contratos de arrendamiento de temporada enmascarando u ocultando el alquiler de vivienda habitual constituye fraude de ley por parte del arrendador.
En este sentido se pronuncia, entre otras, la Sentencia nº 45/2016 de la Audiencia Provincial de Granada:
«La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia»
Así, en sede judicial se viene exigiendo una justificación de la temporalidad del arrendamiento, entendida como un argumento que explique el motivo de la estacionalidad o temporalidad del mismo.
Además, dado que se entiende como un arrendamiento para uso distinto de vivienda, también se viene exigiendo la acreditación de un domicilio habitual distinto a la vivienda arrendada por parte del arrendatario. Aunque pueda resultar obvio, dado el carácter de “uso distinto de vivienda” del contrato, también viene exigiendo la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.
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Se deberia completar con el diferente tratamiento fiscal