La enervación de desahucio no es un término que se habitualmente fuera del terreno jurídico, pero tiene una gran importancia en el momento en el que se busca efectuar la reclamación a los inquilinos del pago de las rentas del alquiler de una manera forma, a través de un burofax.
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Qué es la enervación del desahucio
La enervación del desahucio se encuentra regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta ofrece la posibilidad al inquilino de poder consignar las deudas del arrendamiento, neutralizando así el juicio de desahucio y evitando que se produzca la resolución del arrendamiento.
Gracias a la enervación del desahucio, el inquilino, que tiene la obligación de pagar la renta y lo establecido en el contrato, puede resolver todas las deudas e impagos para continuar con el arrendamiento y así evitar que se produzca el desahucio. Es una medida de carácter excepcional, que tiene la particularidad de que solo se puede usar en una ocasión durante el arrendamiento.
Mientras que el desahucio consiste en el desalojo de un inmueble o local de un inquilino cuando incumpla la ley o el contrato; y siendo una de las causas principales la existencia de deudas; la enervación es la posibilidad de evitar el juicio por lograr ponerse al día con el pago de las rentas, ya sea por una vía amistosa o por la vía judicial.
Cómo evitar una demanda de desahucio al inquilino
Para evitar una demanda de desahucio, el inquilino debe hacer frente al abono de la renta y el resto de candidatos que así figuren en el contrato. En el caso de que hubiese deudas, el arrendado podría recurrir a la enervación del desahucio para así evitar el juicio de desahucio.
Si es inevitable acudir al proceso judicial y se abonan las rentas, por lo tanto se enerva, se condenará al inquilino a que haga frente a las costas procesales, por lo que en este sentido la mediación es clave.
Por todo ello, se recomienda que el pago de las dudas tenga lugar antes de que se llegue a presentar la demanda de desahucio.
Cuando no cabe la enervación de desahucio
La enervación de desahucio de una vivienda no es posible en todos los casos. Por ejemplo, no lo es cuando el arrendador haya solicitado las deudas al inquilino antes de interponer la demanda de desahucio a través de un medio fehaciente y, sin embargo, no se hayan abonado las mismas.
Tampoco es válida la enervación en los casos en los que el arrendado ya haya enervado el desahucio con anterioridad; con la salvedad de que el pago de las deudas no haya podido llegar a realizarse por causas que se le puedan imputar al arrendador.
Tiempo de un desahucio de un local
La duración de un desahucio depende de cada caso en particular y la situación que se esté dando, así como si el inquilino acepta la demanda de desahucio o decide recurrir a la misma.
En la actualidad, en España se estima como tiempo aproximado para el desahucio de entre 6 y 8 meses desde el momento en el que se presenta la demanda.
No obstante, en el caso de que se llegue a alcanzar un acuerdo amistoso con el inquilino y el desahucio se realice de forma extrajudicial, es posible que se llegue a resolver de forma satisfactoria en apenas unos días. Este es el escenario ideal, aunque siempre queda a merced de la voluntad de terceros.
¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax?
Una duda muy frecuente a la hora de afrontar este tipo de trámites es saber qué ocurre en el caso de que se envíe un burofax al inquilino por las deudas que este tiene por su arrendamiento, pero el inquilino no recoja el burofax que sirve como medio fehaciente para la solicitud del pago.
A través de este burofax se comunican al inquilino las deudas contraídas antes de proceder a la demanda de desahucio. Sin embargo, si el inquilino no lo recoge en un plazo de 30 días desde la caducidad del burofax, perderá la posibilidad de proceder a la enervación del desahucio.
Por lo tanto, el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio por el no abono de las cuotas del alquiler, ya que el inquilino no ha abonado las rentas correspondientes.
Por ello, si el burofax no se entrega al inquilino porque no ha acudido a la oficina de Correos a recogerlo o porque ha sido reutilizado, a efectos de jurisprudencia, se entenderá que ha sido notificado. De esta manera, si el inquilino lleva a cabo una de estas conductas, se considerará como entregado y se procederá a la demanda de desahucio.
El procedimiento de desahucio comenzará cuando existan impagos o deudas en el arrendamiento y no se haya hecho frente al abono de las mismas tras la solicitud del arrendador.
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