Cuando hablamos de plusvalía municipal hacemos referencia al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que estos son transmitidos. A estos también se les conoce como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este se trata de un impuesto que se genera por el hecho de transmitir terrenos, sin que se tenga en cuenta si hay o no edificación en los mismos. De esta manera, cuando se compra, vende o transfiere un inmueble, lo que se abona es por la transmisión del terreno sobre el cual se encuentra este construido; y el gravamen no viene dado por la edificación.
De hecho, el Tribunal Constitucional declaró en 2021 inconstitucional la fórmula que se encontraba vigente para estimar la plusvalía municipal. De hecho, con el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre se estableció una nueva normativa en el sistema de este impuesto. Así pues se busca tratar de adaptar el tributo a las fluctuaciones de precio de la propiedad para poder reconocer su ganancia real.
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¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal se trata de una figura fiscal que se encarga de gravar la revalorización de los terrenos urbanos; y lo hace desde el momento en el que se produce la compra hasta el momento en el que estos son transmitidos.
De hecho, así se encuentra recogido en el Artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en el cual se indica que «El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.».
Asimismo, se debe tener en cuenta que existen una serie de plazos que hay que tener presentes para poder cumplir con el pago, que tienen lugar a partir de la fecha en la que tuvo lugar la transmisión.
En este sentido, en el caso de la compraventa o donación de un inmueble, el plazo es de 30 días, siendo el comprador o quién recibe la donación el encargado de hacer frente al abono de la plusvalía municipal. Si se trata de una herencia, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, aunque se puede prorrogar hasta un año; y son los herederos los encargados de tener que hacer frente al pago de este impuesto.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Según indica el Real Decreto-ley 26/2021 se establece un doble sistema para determinar la base de cálculo de la plusvalía municipal, siendo los propios contribuyentes los que pueden optar por una u otra en función de su conveniencia.
Estimación objetiva
Para una estimación objetiva, es el Ayuntamiento el que cuenta con unos coeficientes que son establecidos de acuerdo al plazo que haya transcurrido desde el momento en el que el terreno fue adquirido hasta que fue transmitido.
Los coeficientes tienen en cuenta los plazos de tenencia del inmueble, que van desde menos de un año a veinte o más años. Los coeficientes aumentan cuánto mayor es el tiempo que ha pasado desde entonces.
Este coeficiente se utiliza para multiplicar el valor catastral del terreno en el momento que es transferido por el coeficiente que corresponda. Estos coeficientes son actualizados de forma anual; y lo hacen según la evolución que se viva en el mercado inmobiliario.
Estimación directa
En el caso de una estimación directa, se encuentra en el tener que comprar el valor de compra y el venta del inmueble. De esta manera, de acuerdo a la legislación vigente, se entiende que es posible estimar la ganancia real del mismo.
Si el valor que es obtenido a través de este método es menor que el de la estimación objetiva, se puede tomar como la base de cálculo. De esta manera, el contribuyente puede decantarse por aquella estimación que le sea más beneficiosa.
En el cómputo de los años transcurridos entre la compra y la transmisión son considerados años completos, sin que se tengan en cuenta las fracciones. Si es menor de un año, se calcula de forma proporcional al número de meses completos.
Cómo se calcula si hay una construcción
En el caso de que nos encontremos con que haya una construcción en el terreno, hay que recordar que la plusvalía municipal es un impuesto que se encarga de gravar el terreno y no la edificación.
Por lo tanto, en el momento de transmitir una propiedad en la cual hay una edificación, se debe estimar el valor que tiene el suelo. La estimación, por lo tanto, se realizará teniendo presente la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
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