Qué es un suelo urbanizable

Cuando hablamos de suelo urbanizable es habitual tener dudas con respecto a lo que supone esta condición. Para empezar, cabe definirlo como aquel suelo que es considerado apto para ser urbano, es decir, para que pueda llegar a formar parte de una transformación urbanística.

Esta circunstancia hace que se puedan incorporar a un plan de urbanización aunque no sean parte del mismo. Además, es necesario diferenciar entre terrenos urbanizables proyectados, especiales y sectorizados. En la actualidad, es necesario acudir a la  Ley 2007/2008 recogida en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y su clasificación se encuentra debidamente regulada en el Derecho Autonómico.

Suelo urbanizable de acuerdo a la normativa estatal y autonómica

De acuerdo a lo indicado por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana nos encontramos con que no se recoge el concepto de urbanizable como el suelo intermedio, es decir, el suelo urbanizable; y es que tan solo se refiere al terreno rural y al urbano. El primero de estos dos se transforma en urbano una vez concluidas las actuaciones pertinentes.

Para que se produzca la transición de un suelo rural a terreno urbano se requiere de un desarrollo o planeamiento general que actúa como ordenación; de una ejecución física a través de un plan de urbanización que haya recibido la correspondiente aprobación; la ejecución jurídica, que incluye la reparcelación  y otras técnicas; y la ejecución material, que consiste en las diferentes obras que se deben llevar a cabo para cumplir con los requisitos indicados.

En el caso del Derecho Autonómico, a partir de un suelo rural básico nos podemos encontrar con otras clasificaciones:

• Suelo urbanizable, que es el que se puede adaptar para un uso urbano.
• Suelo no urbanizable, que es el que no se encuentra transformado urbanísticamente y que cuenta con una protección determinada que no permite que se pueda transformar en urbano. Estos últimos acostumbran a ser los de explotación cultural, ganadera, forestal, paisajística, agrícola…

Asimismo, si se realiza la clasificación de acuerdo a un planeamiento municipal, podemos diferenciar entre los siguientes:

• Suelo urbanizable ordenado o consolidado. La edificación puede llevarse a cabo de forma inmediata, siendo conocidos como solares.
• Suelo urbanizable sectorizado. Son aquellos tipos de terrenos que se consideran adecuados para ser usados de acuerdo al crecimiento urbanístico.
• Urbanizable no sectorizado. Los que son aptos de urbanización con las acciones de transformación, pero que no se encuentran en la misma clasificación que los dos anteriores mencionados.

Facultades de la propiedad del suelo urbanizable

El derecho de propiedad del suelo hace que se cuente con diferentes facultades sobre el suelo urbanizable, relacionados con el uso, explotación y disfrute. Para ello hay que atender a diferentes características de acuerdo a las normativas vigentes. De igual forma, la propiedad faculta el poder disponer del suelo cuando se llega a infringir el régimen establecido para la formación de parcelas y fincas.

Son los instrumentos de ordenación los que prevean la opción de que pueda llegar a darse una transición que vaya desde el suelo urbanizable al urbanizado. De acuerdo a esto, hay que tener en cuenta las facultades del derecho de la propiedad, que incluyen las siguientes:

• Consultas realizadas a la Administración acerca de las ordenaciones autonómicas, así como proyectos y planes que hayan sido creados para los sectores que correspondan así cómo de las obras que deben ser incluidas para conectar con diferentes tipos de servicios de urbanización como la aplicación de las actuaciones que no se hayan determinado.
• Si la Administración no ha fijado la reserva para ordenación y ejecución, con el derecho a crear y llevar a cabo la presentación del instrumento que corresponda.
• Ser partícipe en las actuaciones de ejecución que se encuentran debidamente recogidas en un régimen que garantice la equidad de la distribución de las cargas así como de los beneficios entre todos aquellos que se puedan ver afectados de una manera que sea proporcional a sus aportaciones.
• Debes utilizarse y realizar obras que se den en condiciones de provisionales cuando no se encuentren prohibidas de forma expresa con las normativas; y siendo conscientes de que deberán eliminarlas si la Administración urbanística así lo solicita.
• El derecho a usar, disfrutar y disponer de los suelos mientras sea compatible con la previsión sobre el suelo que se encuentran en proceso de transición a terreno urbanizado.

Diferencia de suelo urbanizable con suelo urbano

El suelo urbano es el suelo que ya cumple con una serie de requisitos básicos, como son la consolidación edificatoria, al ser terreno firme para edificar;  acceso a servicios básicos como los suministros; la conformidad del planeamiento y todo el proceso de desarrollo del suelo realizado de acuerdo a las especificaciones oportunas; y con las licencias de edificación.

Por su parte, el suelo urbanizable es el que, tras determinadas actuaciones de urbanización, podría llegar a convertirse en suelo urbanizado.

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