Los vicios constructivos son los defectos detectados en edificaciones recién construidas que provocan daños a una parte o el inmueble en su totalidad. En aquellos casos en los que hay este tipo de defectos, el propietario de ese inmueble tiene derecho a poder reclamar a aquella persona que se le vendió.
No obstante, hay que tener en cuenta que los defectos, daños o fallas que pueda haber en los edificios de nueva construcción no son todos iguales, ya que no todos revisten la misma gravedad; y de ello dependerá tanto la garantía como el plazo para iniciar la reclamación de los vicios constructivos.
La normativa legal de los vicios constructivos se encuentra en la Ley 38/1999 denominada de Ley de Ordenación de la Edificación, en la cual se encuentran debidamente establecidas las responsabilidades que tienen los agentes de la construcción y las distintas garantías.
De acuerdo a esto se indica que hay diferentes tipos de defectos constructivos a los que vamos a mencionar a continuación, además de considerar que quién debe responder ante estos defectos es el promotor de la construcción.
En este artículo encontrarás:
Tipos de vicios constructivos
De acuerdo a lo estipulado por la mencionada Ley de Ordenación de la Edificación nos encontramos con tres tipos de vicios constructivos, teniendo cada uno de ellos sus propias garantías y responsabilidades. Por este motivo se deben manifestar e un plazo determinado para que no prescriba el derecho a poner una demanda de vicios constructivos.
Defectos de terminación, remate o acabado
Este tipo de defecto es solo de ejecución que afectan a aquellos elementos de terminación, remate o acabado. El plazo de garantía de estos vicios en la construcción es de un año, por lo que en este plazo de tiempo habría que hacer un listado en el que figuren las diferentes anomalías.
Este listado con las anomalías halladas debe ser enviado a través de burofax a la constructora de la edificación y a la promotora. En este sentido es importante recalcar que debe solicitarse acuse de recibo y certificación del contenido del listado.
Ruina funcional
Estos son aquellos vicios o defectos que afectan a la seguridad, la funcionalidad y la habitabilidad del inmueble. Se trata de vicios o defectos que no cumplen con los requisitos de habitabilidad, como protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento, incendio, salud, protección del medio ambiente, salud, e higiene.
Asimismo, existen otros aspectos a nivel funcional que si se añaden a los mencionados pueden hacer que no se disfrute del inmueble de forma satisfactoria. En este caso, nos encontramos con que el plazo existente para la reclamación de vicios constructivos por razones de seguridad, habitabilidad y funcionalidad es de tres años.
Este tipo de vicios constructivos solo pueden ser detectados cuando se empieza a hacer uso del inmueble, y se pueden llegar a manifestar de formas diversas, como malos olores, ruidos, goteras, humedades, etcétera.
Ruina física o defectos estructurales
Este tipo de vicios son aquellos que afectan a muros de carga, vigas, forjados, cimentación, soportes y otros elementos estructurales. Estos comprometen de manera directa la estabilidad y la resistencia mecánica del inmueble.
Estos son considerados vicios ruinógenos de construcción que vienen dados por el estudio de terreno o porque haya habido deficiencias en la compactación. Esto provoca que surjan fisuras ligeras, grietas, hundimientos…
Estos vicios de la construcción es habitual que surjan como consecuencia de deficiencias en cálculos estructurales. Estos se cometen sobre forjados, pilares, vigas, soportes y otros elementos que pueden afectar a la estabilidad o resistencia mecánica de la edificación.
En este caso, para la reclamación de los vicios constructivos existe un plazo de 10 años.
Prescripción de los vicios constructivos
Los diferentes tipos de vicios en la construcción tienen sus plazos de garantía o responsabilidad, existiendo otros elementos para que puedan funcionar. Los plazos de responsabilidad o garantía comienzan a contar desde el primer momento en el que es suscritor el acta de recepción del inmueble.
La reclamación de los vicios constructivos tiene un plazo de dos años a partir del momento en el que se manifiesten cualquier tipo de los defectos o vicios constructivos. Esto quiere decir que, una vez que se suscribe la recepción del inmueble comienzan a a contar los plazos de 1, 3 y 10 años de garantía.
En función de lo indicado por la Ley de Ordenación de la Edificación marca lo anterior, en lo que se llama plazo de prescripción. Sin embargo, puede llegar a haber una interrupción prescripción vicios constructivos en el caso de que pueda confirmar que se dio comienzo a la reclamación a través de una carta o un burofax.
Existe además un plazo de garantía de 10 años que establece el Código Civil en su artículo 1591. No obstante los plazos indicados en el art.17 de la Ley no son de caducidad ni prescripción de acuerdo a la jurisprudencia acerca de vicios constructivos por parte del Tribunal Supremo.
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