Hablar del contrato de arras o simplemente de las arras es algo habitual en Derecho Inmobiliario, ya que se trata de un acuerdo privado que existe entre comprador y vendedor. A través de él se establece que ambas partes se comprometen a efectuar la operación de compraventa de una propiedad, y el comprador hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del total de la operación.
A través del contrato de arras, ocurre lo siguiente:
- El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero que es determinada a cuenta de la cuantía total del mismo.
- El vendedor se compromete a entregar el bien al comprador de acuerdo a las condiciones que hayan sido pactadas.
De esta forma, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor está obligado a entregar el bien y el comprador a abonar el precio de acuerdo a las condiciones previamente acordadas.
El contrato de arras se trata de un documento de gran importancia, ya que es una transcripción de lo que será el contenido de la escritura pública de compraventa, quedando de esta forma establecidas en ese momento las condiciones a través de las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en el caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.
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Información de un contrato de arras
Aunque el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a considerar que no es un contrato definitivo, es de gran importancia, ya que en el mismo se indican las condiciones de una futura transmisión de un bien. Por este motivo, el contrato de arras tendrá que recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.
La información mínima que debe ser incluida en un contrato de arras es la siguiente:
- Datos personales tanto de la parte compradora como de la vendedora
- Descripción e identificación del inmueble
- El precio final de la operación de compraventa y la forma de pago
- Cantidad de dinero utilizada como señal o anticipo que será posteriormente descontada del precio final del bien
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa
- Distribución de los gastos derivados de la compraventa
- El compromiso de llevar a cabo la firma del contrato mediante escritura pública
- Firma de vendedor y comprador
Cuando el comprador o vendedor se trata de un matrimonio en régimen de gananciales, será suficiente con la firma de uno de ellos. Sin embargo, en aquellos casos en los que se trate de un matrimonio en régimen de separación de bienes o bien la pareja no se encuentre casada, serán ambos los que tengan que realizar la firma.
En este tipo de contratos es necesario ser muy minuciosos, ya que en el contrato de arras se establecen diferentes obligaciones para una futura operación de transmisión de la propiedad de los que en muchas ocasiones no hay consciencia.
Tipos de arras
El Tribunal Supremo admite tres tipos de arras en función del objetivo del acuerdo, pudiendo de esta manera diferenciar entre las siguientes, siendo conscientes de que cada tipo de arras tiene diferentes consecuencias a nivel jurídico:
Arras confirmatorias
Se trata de un contrato de arras que tiene por objetivo confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Estas arras confirmatorias suponen el anticipo del precio total, lo que quiere decir que la primera entrega es el primer plazo del precio que deben seguir los demás.
En el caso de que se produzca un incumplimiento, las partes no pueden rescindir de forma unilateral el contrato, siendo de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
Arras penales
Las arras penales, por su parte, son establecidas como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras parcial o total y para el vendedor su devolución más la cantidad que sea acordada en el contrato. Todo ello se realiza sin perjuicio sobre la posibilidad de que se puedan llegar a exigir el cumplimiento del resto de obligaciones contractuales.
Arras de desestimiento o penitenciales
Las arras penitenciales o de desistimiento, permiten a las partes implicadas resolver de forma unilateral el contrato a través de la pérdida para el comprador o la restitución doblada para la parte vendedora.
En este sentido conviene destacar que solo serán de aplicación cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia al artículo 1.454 del Código Civil.
Las arras también son conocidas como señal, si bien no hay que cometer el error de confundirlas con el plazo aplazado del precio. Por ello hay que aclarar que las arras o señal son un concepto diferente al del simple anticipo.
Cuando se habla de pago de parte del precio de la compra nos encontramos ante un contrato de compraventa con precio aplazado, por el cual ni comprador ni vendedor pueden rescindir el contrato de forma unilateral.
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