La subrogación hipotecaria es un concepto que puede llegar a confundir a muchas personas, que no conocen su significado. En este caso, al hablar de este concepto nos referimos a que tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecaria, se pueden sustituir o reemplazar por otro deudor u entidad financiera. Por tanto, la subrogación de la hipoteca implica sustituir una de las partes en una hipoteca, ya sea el acreedor o bien el deudor.
Este concepto tiene una relación directa con otros aspectos del derecho civil como son la modificación de las obligaciones, la subrogación convencional y legal, la subrogación del crédito y el pago con subrogación, etcétera. En este caso nos referiremos tan solo a la subrogación hipotecaria, un concepto que conviene conocer de una manera clara.
En este artículo encontrarás:
Tipos de subrogación hipotecaria
Atendiendo a lo anterior, nos podemos encontrar con diferentes tipos de subrogación hipotecaria, que son las siguientes:
Subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera
Una de las primeras situaciones que nos podemos encontrar en una subrogación hipotecaria se da cuando una entidad bancaria concede un préstamo hipotecario a uno de los clientes, y este decide cambiar de banco, haciendo que se traslade el préstamo hipotecario a otro banco, por lo que se produce una sustitución de la entidad financiera.
Este tipo de subrogación hipotecaria se encuentra debidamente recogida en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Esta norma fue creada para que los ciudadanos tengan un mayor acceso al beneficio que supone para ellos el poder reducir los tipos de interés dentro del mercado hipotecario.
De esta manera, la norma regula que los clientes puedan cambiar de banco con el que tienen suscrito un préstamo hipotecario, de forma que puedan beneficiarse de las diferentes ventajas que les puedan ser proporcionadas por parte de otras entidades, que pueden llegar a ofrecerles un mismo producto bancario pero con mejores condiciones.
Regulación de la subrogación
En el artículo 1211 del Código Civil se encuentra la regulación de la subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera. En él se indica que el deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor cuando para abonar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en la misma y expresando mediante una carta de pago la procedencia de la cantidad que ha sido pagada.
De esta manera, de acuerdo a la ley, es posible llevar a cabo lo que se puede conocer como una «portabilidad hipotecaria», ya que se podrá cambiar de entidad financiera como se hace, por ejemplo de compañía telefónica para beneficiarse de las propuestas de unas y otras y optar por aquella que mejor se adapte a nuestras preferencias y necesidades.
Hay que tener en cuenta que hay una serie de requisitos para poder llevar a cabo la subrogación hipotecaria, que son los siguientes:
- No es necesario que haya consentimiento por parte de la entidad acreedora para llevar a cabo la subrogación hipotecaria.
- Deberá establecerse una triangulación entre las dos entidades financieras y el propio deudor, siendo exigido que haya colaboración para que la subrogación se lleve a cabo de manera dinámica.
De igual forma, en dicho texto legal se establece la regulación de la comisión por amortización anticipada, para lo cual establece una serie de criterios para el cálculo y aclara lo que se realizará sobre el capital que está pendiente de amortizar.
Subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario
En el segundo supuestos nos encontramos con una subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario. En este caso, por ejemplo, si se busca la compra de una vivienda y se encuentra una que se desea pero esta esta hipotecada y se hace cargo de la hipoteca, se desplaza de ella al vendedor originario.
De esta manera se procede a la sustitución del deudor, para lo cual hay que irse al artículo 118 de la Ley Hipotecaria. En ella se encuentra reflejado que en el caso de una venta de una finca hipotecada, si el vendedor y el comprador pactan que el comprador se subrogará en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y también en la obligación personal con la misma garantizada, el primero quedará desligado de esta obligación, si el acreedor presta su consentimiento de manera expresa o tácita.
Además, se debe tener en cuenta al respecto lo siguiente:
- Debe haber consentimiento por las tres partes implicadas, que son el comprador, el vendedor y el acreedor hipotecario.
- El deudor primitivo de la obligación deja de serlo, quedando desligado de la responsabilidad hipotecaria. A esto se le conoce como asunción liberatoria de deuda.
- El comprador del bien sobre el que recae una hipoteca, pasa a convertirse en el nuevo deudor hipotecario; y a nivel jurídico cuenta con el mismo vínculo que el deudor originario.
Este tipo de subrogación hipotecaria son habituales en la compraventa de bienes inmuebles.
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