Cuando una persona procede a la compra de un piso, lo habitual suele hacerse una reserva, llevando a cabo una firma en el contrato de arras, siendo lo más habitual que que se trate de arras penitenciales, pero hay muchas personas que desconocen de qué se trata, y por ello te vamos a explicar lo que debes saber al respecto.
El motivo de estas es la de que se establezca la existencia de un vínculo que hará que tanto comprador como vendedor, en caso de incumplimiento de contrato, puedan conocer las consecuencias jurídicas de esta decisión. El artículo 1454 del Código Civil establece que se tenga que devolver el doble de lo depositado, por lo que es importante la adecuación de la redacción jurídica .
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¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
Las arras penitenciales son las medidas que establece la legislación vigente y que hacen posible que el comprador o el vendedor puedan desistir del contrato antes de que se produzca su consumación final ante notario. Dicho de otra manera, cuando se firmen arras penitenciales, el precontrato se puede anular de manera legal, aunque sí que implicará el tener que hacer frente a una serie de cargos económicos.
En este contrato es habitual que se indique la cantidad económica acordada que habrá que abonar en el caso de que alguna de las partes desista de la operación de compraventa. De manera común se conoce como señal de precontrato pero deben tratarse de arras penitenciales o penitenciarias de cara a la resolución del contrato.
La información del contrato de arras
Para que un contrato de arras penitenciales tenga validez a nivel legal, es necesario que contenga la siguiente información:
- Los datos del comprador y del comprador, además de la firma de ambas partes.
- Precio de la compraventa y forma de pago
- Datos del objeto de compra
- Cantidad económica fijada en el precontrato
- Distribución de los gastos derivados de la compraventa
- Compromiso de firmar el contrato de forma pública
Además, dentro de la negociación de las arras penitenciales se pueden condicionar estas a un periodo determinado de tiempo.
Tipos y ejemplos de arras
Se distinguen principal tres tipos de contratos de arras que se deben conocer para entender mejor este concepto, pudiendo encontrarnos principalmente con los siguientes:
Arras confirmatorias
Este contrato se utiliza para confirmar el compromiso que hay por parte de las dos partes para la formalización del contrato en cuestión. Este lo que hace es un anticipo sobre el precio de compra.
Cuando esto sucede, las dos partes deben cumplir el contrato, ya que en caso contrario la otra parte podría llegar a exigirle una indemnización.
Arras penales
En este caso estamos ante una garantía para el cumplimiento del contrato. en este contrato no se puede desistir y tampoco existe señal, si bien si alguna de las dos partes implicadas no cumple el precontrato puede llevar a que existan diferentes efectos las cláusulas penales que se hayan indicado previamente en el contrato que ha sido suscitado por ambas partes.
Arras penitenciarias
Este contrato permite a ambas partes resolver o desistir el contrato. Cuando se firman arras penitenciarias hay que tener en cuenta cualquiera de ellas podría optar por no llegar a consumar el contrato haciendo el abono a la otra parte de los gastos correspondientes, tal y como se puede encontrar reflejado en el artículo 1454 del Código Civil.
¿Qué ocurre si alguna de las partes es echa para atrás si se ha firmado el contrato de arras?
En el caso de que se haya firmado el contrato de arras, y el comprador o vendedor decidan no formalizar el contrato, estos pueden rescindir el contrato de manera totalmente legal. No obstante, hay que tener en cuenta que en el caso de que cualquiera de las partes decida poner punto y final al contrato antes de la compra, esa parte tendrá que abonar a la otra lo que han establecido de manera previa en el contrato de arras.
No obstante, aunque en la teoría debería ser de esta forma, en muchas ocasiones hay que recurrir a la vía judicial para reclamar la devolución de las arras penitenciales por incumplimiento manifiesto.
El incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor
Cuando el vendedor decide resolver o desiste del contrato de arras, y no se eleve a público la compraventa, e incumpla por lo tanto con lo que figura en el contrato de arras, se aplicarán las arras penitenciales.
Estas se pueden estipular por cualquier daño o perjuicio que sea provocado por el incumplimiento. Es muy importante tener un buen contrato de arras penitenciales, ya que en él deberá estar estipulado todo con el máximo detalle para que pueda llegar a esclarecer cualquier tipo de duda y no dé lugar a ningún tipo de interpretación de las condiciones. De esta manera se evitarán a posteriori posibles problemas.
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